Обновлено: 10 февраля 2026, Турин
Нужна помощь с договором аренды и налогами? Подскажем, какой режим выбрать, как оформить Cedolare secca и что проверить, чтобы не попасть на штрафы.
Кратко
- Cedolare secca — фиксированный налог на доход от аренды жилой недвижимости, который заменяет обычный подоходный налог и часть сборов.
- Ставка обычно 21%, а для договоров по согласованной ставке (canone concordato) часто применяется 10% при выполнении условий.
- Для краткосрочной аренды с 2024 года введено повышение ставки до 26% в отдельных случаях (важно проверить, сколько объектов вы сдаете и по какой схеме).
- Минус режима — вы не можете повышать арендную плату по индексации, пока действует договор с Cedolare secca.
Что такое Cedolare secca
Cedolare secca — это специальный налоговый режим в Италии для арендодателей, который позволяет платить единый фиксированный процент с арендной платы вместо стандартной схемы налогообложения.
Его выбирают, когда хотят: упростить расчеты, заранее понимать итоговую налоговую нагрузку и не зависеть от прогрессивной шкалы. Но есть нюанс: режим выгоден не всем и не во всех договорах.
Если вы сдаете жилье в Турине и хотите выстроить аренду правильно, полезно держать под рукой профильные разделы: Недвижимость и Аренда жилья.
Ставки 21%, 10% и 26%: когда какая
Чаще всего на практике встречаются три цифры, и их важно не путать:
| Ставка | Когда применяется | Что проверить |
|---|---|---|
| 21% | Стандартные договоры аренды жилья | Тип договора, кто арендатор, что именно сдаете |
| 10% | Договоры canone concordato при соблюдении условий | Город/зона, корректность договора, подтверждающие документы |
| 26% | Отдельные случаи краткосрочной аренды (изменения с 2024 года) | Количество сдаваемых объектов, формат краткосрока, выбранная схема |
По краткосрочной аренде (locazioni brevi) и повышенной ставке с 2024 года ориентируйтесь на разъяснения налоговой: Agenzia delle Entrate про повышение до 26%.
По ставке 10% и условиям применения по согласованной аренде полезно сверять разъяснения и практику, в том числе материалы профильной налоговой практики: Circolare 8/E (2017) — Cedolare secca и canone concordato.
Кому подходит и когда невыгодно
Часто выгодно, если у вас относительно понятный доход от аренды и вы хотите фиксированную нагрузку без сложной математики.
- Выгодно: когда ваш суммарный доход и другие источники не толкают вас в высокие ставки прогрессивного налога, а договор не требует индексации.
- Может быть невыгодно: если вы рассчитываете на индексацию (повышение) арендной платы, или вам важны некоторые вычеты, которые в вашей ситуации дают больше эффекта.
- Особый случай: краткосрочная аренда и несколько объектов — там легко ошибиться с режимом и ставкой, лучше проверить заранее.
Если вы сдаете квартиру через краткосрок, посмотрите также: как выгодно сдавать жилье через Airbnb и на что обратить внимание.
Как оформить: договор и форма RLI
Логика простая: сначала вы подписываете договор аренды, затем регистрируете его и указываете выбор Cedolare secca.
- Убедитесь, что договор подходит (жилой фонд, корректный тип договора, правильные данные сторон).
- Предупредите арендатора (по правилам режима вы не применяете индексацию арендной платы).
- Подайте регистрацию через RLI (онлайн или через посредника, в зависимости от вашей ситуации).
- Сохраните подтверждения (квитанции, копии, переписку, расчет режима).
Официальные инструкции по форме и подаче: Istruzioni Modello RLI (Agenzia delle Entrate).
Если вы сдаете жилье впервые и хотите выстроить процесс без нервов, начните с раздела сдача в аренду под ключ — там понятнее, какие документы готовить и как не потерять деньги на мелочах.
Как платить налог без сюрпризов
По сути Cedolare secca идет по логике годового налога: обычно есть авансовые платежи (acconto) и итоговый платеж (saldo). Конкретные даты и суммы зависят от вашей декларации и предыдущего года, поэтому самый безопасный путь — сверить расчеты перед оплатой.
- Проверяйте, как у вас считается аванс, если вы сдаете жилье не полный год.
- Если сдаете несколько объектов, не смешивайте режимы и ставки в голове — лучше вести отдельную таблицу по каждому договору.
- Если есть сомнения по краткосрочной аренде и 26% — перепроверьте, к чему именно относится повышение в вашей схеме.
Нужен контроль документов и расчетов — подключайте специалиста по налогам и отчетности: бухгалтер и INPS.
Частые ошибки арендодателей
- Выбрали Cedolare secca, но потом подняли аренду по индексации — это конфликт с условиями режима.
- Путают долгосрочную и краткосрочную аренду и ставят «по привычке» 21% там, где ситуация уже другая.
- Неправильно оформляют договор: нет нужных пунктов, ошибки в данных, несоответствие типа договора реальности.
- Не хранят подтверждения: потом сложно доказать, что все было подано и выбрано правильно.
Если у вас уже были проблемы с арендаторами или договором, посмотрите материал: типовые проблемы аренды в Италии и как не терять деньги.
Что еще может заинтересовать
- Недвижимость: покупка, продажа, аренда и сопровождение
- Аренда жилья: документы, договоры, риски и сопровождение
- Сдача в аренду под ключ: подготовка квартиры и контроль процесса
- Бизнес и налоги: бухгалтерия, INPS, банковские вопросы
Хотите следить за изменениями законов в Италии? Иногда правила меняются тише, чем кажется. Подпишитесь, чтобы не узнавать последними.
FAQ
1) Cedolare secca — это налог на аренду или отдельный договор?
Cedolare secca — это налоговый режим. Договор аренды остается обычным, просто при регистрации вы выбираете фиксированную схему налогообложения.
2) Какая ставка Cedolare secca в Италии сейчас?
Чаще всего применяется 21% для стандартной аренды и 10% для canone concordato при соблюдении условий. Для краткосрочной аренды есть отдельные правила и изменения (в том числе повышение до 26% в отдельных случаях).
3) Можно ли повышать аренду, если выбрана Cedolare secca?
Обычно нет: режим подразумевает отказ от индексации арендной платы на период действия договора в выбранной схеме.
4) Cedolare secca подходит для коммерческой аренды?
Как правило, режим применяется к жилой недвижимости. Коммерческая аренда живет по другим правилам и требует отдельной проверки.
5) Как оформить Cedolare secca при регистрации договора?
Через регистрацию договора и выбор режима в форме RLI (онлайн или через посредника). Смотрите официальные инструкции по RLI.
6) Что важнее всего проверить перед выбором режима?
Тип договора, формат аренды (долгосрок или краткосрок), возможность индексации, ваши прочие доходы и число объектов, которые вы сдаете.
7) Можете помочь оформить аренду и выбрать режим в Турине?
Да. Мы поможем подготовить документы, привести договор в порядок и подсказать оптимальную схему. Начните с раздела Аренда жилья или напишите нам в Telegram.
